Mientras muchos jóvenes y no tan jóvenes esperan con impaciencia el sorteo de los vpo que al ayuntamiento piensa construir en los próximos años otros muchos jóvenes y no tan jóvenes siguen en sus casas esperando la oportunidad de poder independizarse.
No tienen trabajo?, no tiene ahorros?, no tienen la intención de irse nunca de casa de los padres?.No, no es el caso. Sencillamente no pueden pagarse un piso. Pero ni siquiera de vpo?.
Pues si estos jóvenes viven y están empadronados en Sant Boi, ni siquiera pueden permitirse pagarse un piso de vpo.
Y esto sucede en más sitios?. Qué es lo que pasa en Sant Boi?.
Pues que al parecer alguien va a hacer negocio con un derecho constitucional.
Bueno, planteemos la situación desde los diferentes ángulos.
Que es la vpo?.
Según el diccionario la vpo es La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda parcialmente subvencionada por la administración pública española.
El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas.
Cuando una vivienda es clasificada como VPO, tanto el constructor / promotor como el comprador reciben ciertos beneficios, a cambio de los cuales quedan sujetos a ciertas condiciones legales durante el tiempo de clasificación de la vivienda como VPO.
- El constructor se compromete a no vender la vivienda por encima de un precio máximo fijado por la administración. Estos precios suelen estar bastante por debajo de los precios de mercado. A cambio, recibe una serie de beneficios, incluyendo la financiación de una gran parte del proyecto (hasta el 80%) a un tipo de interés bajo. En ocasiones, la administración impone al constructor la edificación de VPO como condición para permitir la edificación de vivienda libre.
- El comprador obtiene una vivienda a un precio notablemente inferior al del mercado (en ocasiones también subvenciones económicas para la compra). A cambio, la vivienda tiene una normativa de uso y venta especial: primero, debe ser el domicilio habitual del comprador. Segundo, si el comprador quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra.
Entonces que factores determinan el precio final de una vivienda?.
A pesar de que en el precio final de una vivienda influyen muchos factores el mayor porcentaje de este viene marcado por dos variables.
.El precio del suelo público ( lo marca el ayuntamiento).
.El precio de la construcción ( lo marca el promotor que realiza la obra).
Entonces podríamos decir que el precio final de una vpo es inferior a la vivienda libre porque el precio del suelo publico es notablemente inferior y en menor medida porque la administración pública se encarga de conceder la obra después de realizar un concurso público entre promotores.
Bien, el precio de la vivienda tanto libre como de vpo varia cientos de miles de euros dependiendo del lugar donde estén ubicadas. Es por ello que comparar entre países o incluso entre comunidades autónomas no sería de mucha utilidad.
Qué se han encontrado entonces los jóvenes de Sant Boi.
A títol orientatiu els preus de venda dels habitatges, amb els seus annexos, oscil·larà entre 139.000,00 i 235.000,00 euros. El preu es fixarà de forma definitiva d’acord amb el projecte arquitectònic i al mòdul legal aplicable per a l’àrea geogràfica corresponent al municipi de Sant Boi de Llobregat, en el moment de l’obtenció de la qualificació provisional, com habitatges amb protecció oficial, règim concertat. Als preus definitius se’ls aplicarà l’IVA corresponent (7%).
235.000 euros + IVA a priori parece caro, muy caro, no?.
Pero antes de emitir un juicio precipitado vamos mirar pisos de protección oficial de otras localidades cercanas.
Todos los datos que se exponen a continuación se pueden consultar en las siguientes direcciones:
http://www.bcn.es/habitatge/esp/doc/bases_especif.pdf
http://www20.gencat.cat
http://www.mviv.es/
BARCELONA
Vpo régimen general Precio Vpo concertado
Precio máx. de venta 1779,68euros/m2 precio máx. venta 2377,55
Superficie útil
70m2 124.577.60 166.428.50
85m2 151.272,80 202091,75
VILAFRANCA DEL PENEDES
Vivienda: 85 m2 útiles x 1514,24 euros/m2 útiles 128.710.40 euros
Parking: 25m2 útiles x 908,54 euros /m2 útiles = 22713,50 euros
151.423,90 euros
SANT CUGAT
Según la página web de ayuntamiento el precio de la vivienda de venta y de alquiler que ofrece Promusa es inferior en más de un 50% al precio de medio de mercado de Sant Cugat.
CORNELLA
1) Preus.
GRUPS A I B.
Els preus dels habitatges dels Grups A i B, i de les seves places d’aparcament i trasters vinculats, seran el resultat de l’aplicació del mòdul de referència per a habitatges amb Protecció Oficial en Règim General que estigui vigent en el moment de la concessió de la Qualificació Provisional d’Habitatge Protegit per part de la Direcció General d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, i com a data límit el que hi hagués vigent a 30 de juny de 2009.
A data de 31/01/2007 el mòduls vigents del Règim General són:
• Habitatges de protecció pública (Grups A i B):
o Superfície útil computable: 1.863,68 €/m2 (a data de 31/01/07)
• Places d’aparcament vinculades a habitatges dels Grups A i B:
o Superfície útil computable (inc. espais comuns): 1.118,20 €/m2 (a data 31/01/07).
• Trasters vinculats a habitatges dels Grups A i B:
o Superfície útil: 1.118,20 €/m2 (a data 31/01/07).
Es decir que por ejemplo un piso del grupo a o b(protección pública en regimen general) de 62 metros cuadrados tendría un precio de 115.548 euros la vivienda. Suponiendo que la plaza de parking tuviera una media de 25 metros cuadrados nos saldría por 27.995 euros. En total, vivienda más parking tendría un coste de poco mas de 143.000 euros
PROMOCIÓN DESTRALETA 3
2293.20 EUROS /M2 VIVIENDA
1146,60 euros /m2 parking
Es decir un piso de 75 m2 más un parking de 25 m2 nos saldría por unos 200.000 euros.
En este punto puede parecer que entre Cornella y Sant Boi hay poca diferencia en el precio , sin embargo sobre unos mismos pisos vemos que existen aproximadamente 40.000 euros de diferencia y que Cornella no es Sant Boi. Cornella cuenta con muchas más infraestructuras que sant boi (metro, trambaix , ferrocarril, etc), que le hace estar
SANT VICENÇ DELS HORTS
Por último dejamos el caso más cercano en el espacio y en el tiempo.
A finales de 2007 se sortea en Sant Vicenç dels Horts 27 pisos de vpo que se empezaran a construir en 2008.
Lo primero a destacar es que a diferencia de en Sant boi en Sant vicenç no hay que pagar ningún tipo de dinero en concepto de gestión y tramitación de expedientes, mientras que en Sant Boi cada persona que decidiera apuntarse debía abonar 20 euros.
Todos los pisos sorteados incluían en sus precios garaje y trastero.
Estos son los precios sin IVA.
85 m2, parking , trastero y terraza- 170.000 euros
80m2 “ “ “ 162.000 euros
80 m2 parking y trastero 150.000 euros
Los bajos constan de dos habitaciones y un patio interior, mientras que los pisos 1º,2º y ático disponen de 3 habitaciones.
Números estadísticas.....todo parece muy complejo. Pero vamos a hacerlo todo un poco más sencillo. Repasemos una de las características de la vpo:
“El comprador obtiene una vivienda a un precio notablemente inferior al del mercado (en ocasiones también subvenciones económicas para la compra). A cambio, la vivienda tiene una normativa de uso y venta especial: primero, debe ser el domicilio habitual del comprador. Segundo, si el comprador quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra”.
Es decir que la ventaja de la vpo es que el precio es inferior al de mercado.
Pues bien, después de analizar el mercado inmobiliario actual en sant Boi, sobre viviendas de igual o mayor número de metros cuadrados, de obra no nueva, pero de uso y disposición libre por parte del propietario para su posible venta o arrendamiento y en la mayoría de los casos amueblados e incluso con algún electrodoméstico, estas son algunas de las ofertas que se pueden encontrar en cualquier página web inmobiliaria.
.Piso 3 habitaciones, 2 dobles. Salón de 26 m2, aire acondicionado frío-calor, baño completo, suelo de gres, 70m2 situado en el centro de Sant Boi. Precio 216.364 euros.
.Piso en Marianao, 3 habitaciones (antes 4) exterior, amplio comedor de 35 m2, cocina reformada con galería, amplio baño, suelo de gres, ventana de aluminio, aire acondicionado, calefacción, ascensor, 82 m2.precio 245.814 euros.
Y así podríamos continuar con una amplia lista de ofertas que encontraríamos en cualquier inmobiliaria.
A la vista de estos datos, alguien diría que los vpo ofertados en Sant Boi cumplen con su principal característica?.
No podemos hablar de un aspecto tan importante tanto para la economía nacional como doméstica como es el mercado inmobiliario sin conocer como se encuentra dicho mercado en el momento actual.
Según los expertos el mercado inmobiliario se encuentra en recesión. La burbuja inmobiliaria ha estallado en nuestro país causando graves problemas económicos.
Aquí vemos algunos de los titulares aparecidos en la prensa en los últimos meses:
'Quien busca casa está dispuesto a pagar ahora el 40% menos de lo que estaba dispuesto
el Fondo Monetario Internacional señaló estos días que el mercado de la vivienda en España está sobrevalorado en entre un 15% y un 20%, con lo que los precios deberían descender en la misma proporción.
Y quien quiera vender su vivienda, debe asumir una rebaja mínima de entre el 20% y el 25% respecto a los precios máximos que se alcanzaron en el mercado en 2006
Otro aspecto básico es la situación del mercado laboral. El estado de este afecta de manera directa el consumo de la población sobretodo en bienes de larga duración. Es decir a mayor estabilidad laboral y salarial las personas podemos asumir en mayor o menor medida una fuerte inversión a largo plazo.
Como todo el mundo ha oído sobre la situación laboral de los jóvenes de este país vivimos en la generación de los mileuristas. Jóvenes licenciados con trabajos cualificados pero con sueldos que con suerte llegan a 1.000 euros.
Por último el tercer factor que influye en la compra de una vivienda es el sector bancario.
Con suerte, mucha suerte podemos encontrar hoy en día una hipoteca al Euribor+0´50.
Imaginemos que tenemos la fortuna de que nos toca un piso de 3 habitaciones en Sant Boi con lo que hemos de pagar 239.000+ IVA es decir 255.000 euros (sin tener en cuenta los diversos y cuantiosos gastos que ocasiona la compra de un piso-notario, impuestos, etc).
Que conseguimos una hipoteca a este tipo de interés y que el banco no la permite pagara 30 años. Con ello tendríamos además de una deuda para toda la vida, una suculenta cuota mensual de más de 1300 euros al mes.
Después de ver todo lo expuesto, alguien puede pensar que los pisos de Sant Boi son de vpo?.
Dónde esta el truco?. Es cierto como se ha oído que el precio es tan elevado porque el Ayuntamiento no ha sido capaz de encontrar un constructor que lo haga a mejor precio.
En serio creen que en la situación actual de los constructores no es posible encontrar alguien que mejore este precio.
A que se deben los más de 70.000 euros de diferencia de los pisos de vpo de Sant Vicenç con los de Sant Boi, solo en el precio del constructor o del suelo público o de las dos cosas?.
Quizás tras todo lo expuesto alguien debería plantearse si lo que se va a empezar a construir en Sant Boi es verdaderamente vivienda de protección oficial y si es de esta manera como el Ayuntamiento pretende ayudar a los jóvenes a emanciparse.
Mientras nadie se planteé tomar medidas que de verdad pretendan por encima de cualquier tipo de intereses políticos o económicos conseguir que el derecho a la vivienda digna sea una realidad en Sant Boi, muchos jóvenes y no tan jóvenes seguirán esperando una oportunidad en casa de los padres.
2 comentarios:
Al margen de lo concienzudo de tu artículo y del esfuerzo evidente y el tiempo que te habrá requerido, sólo quiero hacer un apunte sobre lo comentado, sin pretensión de desdibujar el fondo del asunto: comprar un piso nunca ha sido un derecho constitucional. Básicamente porque una vivienda digna no implica una vivienda de propiedad (por suerte). Esa asociación, que tampoco deseo reprochar, es propia de un planteamiento caduco y muy desfasado en toda Europa. Espero que lo acabemos asumiendo todos, aunque es cierto que es algo complejo concienciar a la gente de algo tan enraizado en nuestra cultura social.
Te felicito por tu dedicación.
Soy de Sant Boi, y completamente de acuerdo con todo lo que apuntas.
Sobre todo lo mas chirriante es la diferencia en infrastructuras que tenemos respecto de Cornella en transportes.
Cornella es mucho mejor pueblo que Sant Boi por muchas cosas, y en cualquier caso, la diferencia de precio debería ser mas alta en todo caso en Cornella que en Sant Boi.
Que pasa en Sant Boi? supongo que corrupción, otra cosa no se me ocurre.
Yo en cuanto pueda me voy de Sant Boi y hasta de Cataluña, todo aqui me parece una estafa.
Espero dentro de poco vivir en Ponferrada si no pasa nada raro, y no me ire por gusto, si no por que lo que pasa en Cataluña es de juzgado de guardia.
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